乌镇和古北水镇代表两个阶段投资取向
来源：网编介绍
添加时间：2018-03-21
乌镇掌门人陈向宏先生代表乌镇旅游公司八千名员工，分享了“放大IP最好的渠道”与“旅游升级时代的投资选择”观点。
首先，简单的说一下乌镇和古北水镇代表的两个阶段投资的价值取向。
99年的乌镇不存在1个观光客，我是99这几年来的，周庄比我早了四年，西塘比我早了四年，乌镇的不断发展精力了3个环节：第一个阶段是所谓的观光旅游建立阶段。我是从东大街开始的，之所以做的晚，也是吸取了其他古镇的经验，我们就围绕着一个线性化的旅游产品做，我们没有受很多的诱惑。在这里面，就坚持了一个，乌镇个性的凸显。我01年就提出来乌镇的宣传口号，一样的古镇，不一样的乌镇。做观光旅游，我们在东栅栏是18年前的产品，我们是修了一个旧的壳，装传统的东西，这是观光旅游。到04年，大家都在喊度假旅游时代到来了，什么是度假旅游？很多专家有各自的解释，我的解释只有一句话，度假旅游就是晚上旅游。任何一个景区，如果白天人很多，晚上以后人没了，再怎么说自己是度假区也不对，只有真正的国际度假区是上午比较冷清的，越到晚上人越多，这才是度假旅游。
所以乌镇的第二个阶段，我定位为度假区。04年到07年，我当时是国有企业老总，兼着政府的官员，做的很痛苦，因为当时没有一个国内古镇做度假旅游。当时我们的概念就是两个，从保护上把静态的保护变成历史街区的再利用；从理论上我是修一个壳装新东西，这就是新旧的变化。你到乌镇西栅栏就会体会到。我们说一个旅游产品，首先要领导说好，不管是谁的领导，董事长、投资者还 是股东，你要领导不说好没有钱；第二要专家说好，专家不说好，写文章骂死你；第三，当地群众要说好，不然你日子难过；最重要的是市场要说好。
他们都现时的度假游点，非常比较重要的正是八零、八零，甚至是是零零后。他们都是没有要刻意装新设备，当场每一步，是把民宿预订学起来，把游古镇变身成为在古镇住算下来。他们都从04年慢慢成本极大，都不看到，正式开启建弄完后来，自己有多种的了解，他们都找了中青旅合作共赢，他是他们都建弄完后来再聚略项目注资近来，我谈的情况是保持着乌镇经济独立牌子，中青旅不参与的的管理，西栅建了后来，04年5年税后纯毛利1000万，三、年9000万，4年1.8亿，到昨天16年，他们都乌镇草原旅游总纯利是14亿。他们都整体的售票处人群，卖股这个算这个，他们都是9315万，去年同期实缴税收政策2.5亿，税后纯毛利5.5亿，我能够说，从项目注资的方向一般来说，乌镇是中国现代风景区最赚钱了的，中青旅股东集团91%的纯毛利润是乌镇给的。 但我以为看到了了网络危机，02年建了日后，02年我在乌镇中开特色青年旅舍，我说到了云南休闲度假旅行行业局的上司，这些人当然来跟我，你别叫特色青年旅舍，这台灣人的别称，你不会叫酒店吧，但现阶段任一款景區都叫特色青年旅舍。我景區是传统艺术的设计构思，我要去年逐渐在平台中就讲整个的问题，我前多久就断定出来了，我从度假旅行行业观光休闲度假旅行行业到绿色养生休闲度假旅行行业到传统艺术休闲度假旅行行业，我说我要做传统艺术村镇，我他人认定，小桥进账是最主要的特点的，仅仅只有传统艺术是不会相同的，江北史上传统艺术是相近的，必须建立整个古镇独立拥有的传统艺术，但是我建了大剧院，建了工艺博物馆，我当了四届话剧节。话剧节的影向力庞大，今年的话剧节，各个的领馆跑来，说我乐意掏钱将我國家的钱放至乌镇，日本曾经是先分析乌镇才分析话剧节，当我办了话剧节，是先分析了话剧节才分析了乌镇。我们做旅游的有一个理论，特别是做景区，怎么经营好自己的独特的IP。我个人认为，文化是放大IP最好的渠道。我们所有的文化项目，分两类，一类是着眼长远，乌镇戏剧节第一年花费了6000多万，第二年4000多万，每年亏，但是去年开始持平，连奔驰宝马都开始提出赞助，我说我不冠名，你可以赞助。我觉得乌镇戏剧节是一个国际品牌。你看，刚办的时候，我到英国爱丁堡参加世界上最牛逼的戏剧节，人家不接待我们，现在爱丁堡戏剧节每年会发邀请函邀请我们。所以这个文化的传播力真的让我们学到不少，但是我也看到，依靠门票的年代已经过去了。
我每天会招待更多出于全中国大地市的兄弟，它们都有多个共同体的优点，每次人都因为自家的楼盘是最强的，我就是开在开玩笑的说，你这类水库钓鱼是本地人最强的，中国大陆大都都是最强的，在全地球都都是最强的？以至于我年2019年的之时在平台内例会，你说什么乌镇的成就是智领市厂的成就，人们近日智领市厂的资源优势还没有，人们也在做游览的之时，人们做休闲旅游是在游山玩水，人们做休闲旅游是在游山玩水的之时，我做特色文化。或许近日咋个办？你不避嫌，我总说我是消极自由主义者，特别是下两年来，受经济条件大情况的决定，整块休闲旅游市厂情势都不好的。乌镇是十几个年来一是次降低，咋个办？人们的往下拉是人數往下拉，或许工资收入最好增长率，或许她是代表人一个多个网络信号。我一直在判断，我说我们要开始第四次转型，转什么？会展小镇。我觉得旅游做到今天，像乌镇这种项目没有什么资源禀赋，依靠着人文资源、设计，依靠着生活氛围的营造，依靠着这种独特的商业模式。但是，花无百日红。什么是投资？投资是讲回报的。这种回报只有超过社会平均边际率的回报才是最优的回报。人家都赚这个钱，你也赚这个钱，你的股东不会喜欢你。只有人家赚了一部分的钱，你是远远超过他们的，这才是彰显我们优秀投资操盘手价值的所在。
第二个我讲讲古北水镇，我从政府下来以后，我不是政府官员，不是红顶商人，乌镇是我的家乡，我生在这里，深爱这个地方，但是也无可奈何，以我的计划乌镇还有第三期，但是搁浅了。10年，我跟董事会提出，跟我们的股东提出，我说我想在外地做项目，我先到福建找土楼，去了八个月，画了无数个草图，不知道今天福建的朋友在不在，我认为福建的土楼是世界文化遗产，你们这样做是不对的，福建有三万多个土楼，每个游客最大的耐心是看四个，看到十个他会反胃。所以，我说我希望做什么呢？做个生活在土楼里面的土楼区，结果没有得到领袖的认可。
我来到成都，巧合看司马台万里万里长诚，哪边下有个缆车，我就说做这款工程大型工程品牌，可是成都市委纪委书记刘淇要听我的工程大型工程品牌汇报会，我拿了是一款 游戏地图，把很多的的山型研发透后来画了是一款 图，啥子图呢？人们都说万里万里长诚，多历害，你们要做万里万里长诚，做索道，万里万里长诚上恨不允许做是一款 窗户玻璃玻璃栈道。我的义思，我很多的做的工程大型工程品牌后来，万里万里长诚只不过我的图片背景，我的万里万里长诚想创业做是一款 地方，如果万里万里长诚的留存，我很多的地方后来的社区商业，请客吃饭行购小于了业的边界利润来源，一把手很认为。我1半年6哪个月签订协议，1历经四年成立。你们多年磕破损碰的、开张，最年到往年，你们商务接待外国游客2四十万，景區总使收入7.4亿，税后纯利润2.3000万，我就很感触颇深的是其次年高于了乌镇十三年的水平方向。你们这款工程大型工程品牌投了50亿，真金嘉峪关市，所以下面股值是80个亿，后来很多的的资金加盟的排着队要买你们的股权。我体会松了口腔有异味，不辜负加盟的持股人了。 非常多人问，你做这样大的自然风景区，你咋个报答？我总说草原亲子旅游好产品走去今日的投资产品报答，静态数据可两个多方面，可你不可以放弃你金融资本的潜能。我个人为，还钻研草原亲子旅游产品冒泡的效用。古北水镇许多人要是没来过，期待许多人看一次，应说是以一颗白地建设来的，地理位置全是整过的，差太少5万万平方，1500间酒店宴会。自己当前刚刚有建好，刚刚有大新一轮的去该品牌营销策划，说真的真真正正价值上是试执行，可我信任在中原省市市扬，在深圳市省市，古北水镇就是是占住了第一次的影响力。
第一，在规划里面，我不再研究白天怎么游而是把目光更多的放在晚上怎么游。就像前面说的，我认为一个景区没有夜生活就没有第二次消费，只有门票收入。
第二，我不再讲究门票收入，而是讲究单位消费，在我规划的景区里面，我是进行三三制，三分之一的门票，三分之一的酒店收入，三分之一的景区综合收入，我两个景区基本上都达到了这个。我反而认为，一个景区的存续，门票是一个杠杆，我们对乌镇来过几次消费，或者累积达到一定数额的，都不收门票的，古北水镇只要入住酒店就不要门票。我们现在也面临着困难，就像乌镇，我很担心的是什么？名气太大，游客量太大，事实证明，观光产品和度假产品是不能混杂在一起的。游客很多，就挤掉了观光客人，真正度假的客人的感受。一起买门票，我们中国的旅游市场太大了，就无法管理了。
第三，我不是讲追求游客人数，做一个景区不怕你不来，就怕你不再来。乌镇，一年900多万游客，70%是散客，70%里面至少60%是第二次来，所以我们最新的口号，其实也不新，叫做“乌镇，来过，未曾离开”。
最后，我不再强调自己的景区是第一，而是强调自己的景区是唯一。我们做项目，好多希望自己一上来就是中国什么什么第一，亚洲什么什么第一，恨不得宇宙第一，很苍白。我恰恰说我不怕自己小，我只怕自己不是唯一。我觉得这种唯一性才是真正重要的。
下面我想讲讲就旅游升级时代的投资选择。
我一件事们这款产业还有一些个很情绪低落很差的态度，用户 都太心浮气躁了，都没静下心无杂念调查销售市场，我问我们都来到中间变回了草原亲子旅游产业，变回了观念流行的产业，变回好几回些一把手自定义起到的产业。你说，政府性一把手调查高科技创新工程内容，用户 都很勤奋，说这款让技术技术专家认为说；调查草原亲子旅游工程内容，五个是技术技术专家，五个都能表述一种应该如何做。 像乌镇和古北水镇这样一来的項目之故受销售领域的诚邀，并非是我做的更多的，即使这样的销售领域太需求这样的物料。我12年到成都去，当前也算成都人，到成都我都察觉到，看看成都人，一道周未是真的是无路可去，在什么一名郊县的小水潭里头追着吃烤包谷，他认定就会一名是在游山玩水了，一斜名，我定位跟踪地中海风格乐部，我分析了二十年，差的少累计会去五年期，有着我的精英团队，每条年去都惊讶的察觉到，这样高相对定位大型的是在游山玩水区，国家顾客越高越高。所以我觉得，我们现在处在一个转型期，这个转型期是一个对旅游产品的接触认知的满足感转化为个性化的生活文化体验精髓小镇。我们以前只是说这个地方没去过，我们去一次。以前是人随物转，现在是物随人心，或者说以前是人随景走，现在是景随人心。我老是说规划，规划最难的是什么，你要把这个地方的精神气质找出来，你要塑造一种道不清说不明的东西，进去以后被一种无形的体验感受到，是最难的。
我们投资项目的选择上，说到底，是市场的选择。任何一个项目，投资前你要研究你自己投资项目的产品形式，你是做主题公园还是做生态景区，你是做酒店主导型的，还是做门票型的，我们的李总，是我尊敬的前辈，我特别佩服他，他做的事情我做不了，我老觉得我们束缚太多，中国旅游投资不缺钱，好多的刚转型回来的，有些地产转型过来的，看到什么就觉得什么好。我老说你自己没想清楚，你自己都不激动的事情，你怎么感动市场，老说这边拿一点，那边拿一点，这个不行。
第二个是产能规模，我们以前说不能办小企业，企业要上规模。我特别强调，不是酒店，是景区，越小的景区挑战越大。所以我们为什么要做到一定的相当呢？反而越大越安全，这是我的感觉。你说我一个度假酒店，你做300个房间，你怎么做，人家一来没房间了。我去年的海南荧光项目，去年12月刚签，我准备做4000个房间，谁教我的，广东长隆教我的，也是老前辈，我觉得他的模式我们要好好的学习。
第三个，这是我要特别讲的问题，我们现在很多都讲投资，讲资源，其实旅游景区不能忽视的一个问题，就是产权。你看我的个人癖好，我都希望所有的产权整体拿下，但是未必都是对的。租产权的也可以做。但是历史性的文化名镇，历史性的古城，千万要注意，我们中国最弱的是开发商，老百姓一闹事，你签再多的合同，政府也不会帮你，而是帮老百姓。
这里的给我三四句话：首位，下面拿产权年限证证永远永远比昨天拿划得来；第三，你拿了产权年限证证已后，你才有下步资本管理运转的会。车辆组织形式、产量的规模和产权年限证证选定就是你们选定好项目的的前提。 第三个是投资业务的开发计划，現在有非常多开发计划界的大佬b，我常常都觉得是一两个很神奇的事，公司在我国的休闲旅游开发计划有各自面发达国家的把控，有时候公司要共享app，独一无二是一两个要听的是市场的的声。就让直很怪怪的，公司的当地政府，老为着是一两个业务的半句标语口号大全，竟然是一两个字，谈论来谈论去，谈论是一两八个月，说真的为啥啊？导游又都不会冲你是一两个标语口号大全是一两个字来你这样的旅游景区。公司好很多的开发计划做的很干净，目的图做的愈来愈越干净。人员看一都说好，有时候真正意义做的事物和开发计划图一下相互关系是没有，到落到位不出来。以公司現在的开发计划都要说法开发计划、产品 开发计划。 我的想法是说，首位个，发展战略设计控规、原则设计控规必定思考服务管控、利润格局。我几乎所有做的景点景区，每间房产，每台行业，每台行走楼梯，都先思考好，而并不是说我建一串房产然后从新反应头来想这是施工怎末用。你做设计控规的之前，你思考到服务格局都没能？思考到利润格局都没能？思考到管控格局都没能？听完到最荒谬的是地方政府事业报告模板说我建是这个顾客商务到访中。顾客便民利民中可以，顾客商务到访中是是这个极其专业的一件事，怎样的样的服务有怎样的样的顾客商务到访中。 两年左右前你在遵义做同一位扶贫县该项目，在同一位各县市有同一位较大的观光客接待工作主，出来日后很空如也。故此，我看我门的未来规划，现时是那些？第一，规划跟建筑，跟下一步具体的氛围的景观的营造是脱节的。而旅游规划恰恰要把这些并合起来做。
第二个，规划跟产品，跟运行和管理是脱节的。从规划的节点到系统的设计，这也是我要讲的。现在好多的景区，规划的时候有一个点，比如建一个塔，建一个什么庙，其实不是，恰恰是应该把这个系统建立起来。什么是系统，规划里面强调游客的线路，我要做就要都想好，游客在这个点肯定会停下来自己拍照，所以，这是一个系统。
第三个，从单体规划到全域规划。说全域旅游给我们提出来，就是所谓的目的地旅游，就是你的产品独立于这个区域之外。你看我们贵州的项目，两年前，乌镇旅游跟我们中景公司响应精准扶贫的号召，我们在贵州援建一个项目，我在当地选地点，很多人都说你为什么选这个地点，其实我是看到它离重庆特别近，虽然它可能资源不是很优厚。
首先，避免政府直接投资。现在投资都是有城投公司来，这是最糟糕的事情，政府往往对投资结果不太肯负责，他也无法进行运行管理。
第二，讲究投资和运营结合，一般最好的建设是跟运营管理团队同步的。
第三，政府股东的配合，这个很重要，我以前挑项目，首先是交通，其次是政府的配合，现在倒过来，首先是当地政府的配合度，然后是交通。现在行政越来越规范了，政府不跟你配合一块干，你什么也干不了。
第四，投资的误区，现在是一个旅游投资大冲动的年代，这是个误区。
第一个，公共产品市场化。我们好多的政府项目，分不清公共产品和市场产品，说我们建一个什么什么公园，我们建一个开放式的什么什么，严格意义来说，你是服务于当地老百姓的一个公共产品，而不是一个市场竞争化的产品。
第二个，经营资源的碎片化。很多的项目有很好的资源，今天你定一个什么酒店，明天定一个什么项目，等到一天你回过头来看，很好的资源支离破碎了。
第三个，博物馆的静态化。景区内容不够，博物馆来凑，其实建博物馆是最最难的，很多的博物馆是空洞无物的，几乎没有什么表达。
第四个，市场定位的同质化。第五个，历史民俗的概念化。这也是我希望大家要注意的，我们很多景区说这里的皇帝怎么怎么的，这里历史上发生了什么什么，然后拼命的想重现这个时代，重现这个场景，其实我觉得是得不偿失的，你也无法做到。
人们身居一位最佳的当代，度假旅行投入的春天里在，不过人们为何应该把握住这家机会，人们为何让人们的投入实际遵循价值量，人们为何来满足，甚至说正确这家卖场的生活消费，是人们要主体奋力的。